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不動産経営は今後の人生設計から逆算してご購入する物件の種別を決めていかなければいけませんが、そのためにはきめ細かい収支シミュレーションが必要不可欠です。
投資用不動産は把握しなければならないお金の流れが多く、一つの条件を見逃すだけで大きくキャッシュフローが変動してしまいます。
弊社では空室率から賃料下落率、その他運営費用を細かく算定し、その上で税引き前と税引き後のキャッシュフローを一年ごとにシミュレーションさせていただいております。
さらに売却予想額をシミュレーションすることにより、累計のキャッシュフローと合算して10年後、20年後に手元に残るお金が分かるため、更に先の投資戦略まで立てやすくなります。
より高い利回りを求める方には、土地からの新築のご提案をさせていただいております。
不動産ディベロッパーが行う『投資用不動産開発事業』をお客様ご自身に再現していただき、弊社はコンサルタントとしてそのお手伝いをさせていただきます。
手間と時間は一般的な建売のアパートを購入されるよりもかかってしまうデメリットはありますが、建売物件とは違いディベロッパーの多額の中間マージンが乗っていないため、高い利回りを実現することができます。
弊社では不動産業界歴の長いプロフェッショナルが月に2,000件前後の物件を精査しています。
物件の収集に多くのリソースを割くことにより良質な物件のご提案を可能としています。
建売物件の場合は、家賃が適正なのか、エリアに賃貸需要があるのかを調べ、また土地企画の場合は、さらに適切な投資判断をするために専門的な知識が必要となってきます。
弊社では、理想的なプラン組成をする上で
「建築法規」を考慮しております
その土地を最有効利用して、
最終利回りを算出し、
不動産ディベロッパーが行う業務を弊社が全て代理受託します。
不動産投資は数ある投資の中で唯一、融資利用により、レバレッジが効く投資です。
融資利用の際は、家賃収入を原資としてローン返済するため、購入条件にもよりますが、 返済比率は家賃収入の約40～60％を占めます。
購入物件の利回りや立地、築年数、構造などに応じて、最適な融資条件（金利、期間、借入金額など）を選定していかなければ、事業に失敗してしまいます。
物件購入時に、好条件での融資を受けるため、『金融機関』の選定は非常に重要です。
（購入後に、より良い条件の金融機関に乗り換えられる可能性もゼロではないですが、容易ではありません。）
金融機関は建物構造、エリア、築年数、利回りなどによって得意、不得意があります。
逆に利用する金融機関の融資評価基準が分かれば、新築物件は逆算して、建物構造、エリア、利回りなど決定し、金利が1%前後の好条件を引き出せます。
弊社では、お客様のご属性と購入物件にマッチングした金融機関を開拓して、物件評価と融資を組み合わせた場合に、堅実な投資計画が成り立つようにファイナンス・コンサルティングをさせていただきます。
また、最近では日本の政策である法人税率の低下により、資産管理法人を設立して購入される方も多いです。
金融機関は法人の場合、二棟目以降の融資をするかどうかは法人の経営状態が分かる財務諸表を見て、融資可否を判断します。
資産管理法人を運営していく中で、その法人の貸借対照表（BS）・損益計算書（PL）・キャッシュフロー計算書（CF）の財務三表を整えることを意識して物件購入していくことで次の融資が引きやすくなります。
弊社では、取引可能な金融機関は何十行とございまして、好条件を引き出しております。
お客様に最適な金融機関を開拓・選定していきますので、詳細は個別にお問合せいただければ幸いです。